規約真的很重要

老李在16年前被社區頂樓的花園造景深深吸引，於是購買了頂樓，但最近天花板常有滲水現象，於是向管委會報請修繕，應該由誰來負擔修繕費用呢 ?

先來看看內政部營建署怎麼說：「樓頂平臺除約定專用外，為公寓大廈共用部分。」

再來看看公寓大廈管理條例第10條規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

因此，在討論修繕費用分攤之前，因該先釐清兩件事，1、頂樓平台是否有約定專用。2、漏水原因可否歸責。

本案因為當年頂樓花園造景是建商依合約設置並轉贈社區管理維護，又社區頂樓沒有約定給特定人使用，且已過了15年的結構體保固，依照公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分的修繕由管理委員會為之，修繕費用經鑑定後單純是年久防水層失效，所以費用由社區公共基金支付。

若當年在買賣合約上有載明「屋頂平台及花園造境約定為頂樓住戶使用」，這就是我們常說的「分管協議」，是一種把共用部分專有化的契約，這時，屋頂平台視為專有部分，管理維護修繕的責任就在頂樓住戶。

又，一般社區屋頂平台在沒有任何設施及約定專用的狀況下，若住戶規約或區分所有權人會議的決議有明訂修繕補助辦法或金額，在沒有顯失公平的狀況下，就必須依照規約規定辦理。

法令及函釋摘錄：

公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」

公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

內政部營建署93.4.5營署建管字第0933040244號

內政部營建署101.5.24營署建管字第01010031595號