規約真的很重要

這問題乍聽之下好像很兩光，我買的車位當然是我的。你是花了錢得到一個停車空間沒錯，但買到的究竟是共用部分的分管協議或約定專用權 ?還是專有部分 ?就大大不同了。

簡單區分，「專有」就是可以隨時隨地自由的買賣，處分，不受其他人干涉，例如獎勵、增設停車空間；「約定專用」則是要跟地上的建物一起交易的共用部分，不可以單獨買賣，例如法訂停車空間、防空避難設備兼停車空間。至於怎麼分辨買到的車位到底是專有還是共用，可以約略看一下使用執照竣工圖，其中有一張專有共用平面圖，圖面上即有標示停車空間為專有或共用。

停車位的使用上，除了法令有特別禁止外，專有車位可以在上面停放大型重型機車、機車、腳踏車。而約定專用車位可經由規約的制定，對於車位本身所佔空間的使用方式、甚至約定車位不得出租住戶以外的人，對於違反規約約定的住戶，還可以移送主管機關處罰。換句話說，法令授權規約對於住戶使用共用部分的方式，而管理委員會依法要執行規約規定事項，所以除了認清自己買的車位究竟是「專有」還是「共用」之外，「規約的訂定真的很重要」!!

法令及函釋摘錄：

公寓大廈管理條例第4條規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」

公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第1款、第2款及規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。

規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」

公寓大廈管理條例第36條規定：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。」

公寓大廈管理條例第58條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」

內政部72.4.1台內營字第143377號函

內政部營建署93.10.28營署建管字第0932917542號

內政部營建署97.02.01營署建管字第0973040031號