規約真的很重要

老王住的社區，常有住戶很調皮，延遲繳交管理費，於是區分所有權人會議做成決議且納入住戶規約，管理費欠繳兩期以上的住戶，將公布姓名並且鎖卡限制使用該層樓電梯，這樣可以嗎 ?

關於限制積欠管理費住戶使用電梯的疑義，內政部已多次發文解釋如下：「一、按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」、「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第21 條、第22 條第1 項第1 款所明定，故區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用時，應依條例第21 條及第22 條規定辦理，不宜以住戶未繳交公共基金或管理費或其他應負擔之費用為由，剝奪其共用部分使用之權，影響其生活利用上不可或缺之權利，為本部94年7月28日內授營建管字第0940084983號函所明釋。倘規約或區分所有權人會議決議剝奪區分所有權人或住戶其共用部分使用之權，影響其生活利用上不可或缺之權利時，係屬私權，宜循司法途徑解決。二、至於所述大樓規約如經區分所有權人會議決議，修正規定住戶逾期未繳納管理費或拒繳管理費，得以電梯設置刷卡機並將其鎖卡機制，限制區分所有權人使用電梯之權益，是否涉及觸犯強制罪乙節，涉中華民國刑法之規定，請逕向法務部洽詢。」

另外，管員會可否公布欠繳管理費之住戶姓名，雖然公寓大廈管理條例第23條第2項第4款有規定住戶違反義務之處理方式，非經載明於規約者，不生效力。然仍要注意個人資料保護法第19條、第20條非公務機關對個人資料之蒐集、處理及利用之規定，另須注意該法第5條之規定，個人資料之蒐集處理或利用，應尊重當事人之權益，依誠實及信用方法為之，不得逾越特定目的之必要範圍，並應與蒐集之目的具有正當合理之關聯。

總而言之，老是欠繳管理費的住戶雖令人反感，畢竟我們是法治國家，建議仍依違反公寓大廈管理條例第21條規定程序催告，雖然規約或區分所有權人會議已有明文規定違反義務之處理方式，管理委員會仍要注意比例原則，是否有其他損害最小亦能達到催繳的方式。

法令及函釋摘錄：

公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」

公寓大廈管理條例第22 條第1 項第1 款規定：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。」

公寓大廈管理條例第第23條第2項第4款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：四、違反義務之處理方式。」

內政部94.7.28內授營建管字第0940084983號

內政部營建署97.4.18營署建管字第0970021458號

內政部營建署101.12.14營署建管字第01012928670號

內政部營建署104.2.10 營署建管字第01040008482號