江醫師(區分所有權人)是頂好社區前主委，因為疫情延至任期屆滿後才召開區分所有權人會議，又頂好社區規約有明文：「區分所有權人會議之召集人，由具區分所有權人資格之管理委員會主任委員擔任」，江醫師是否可不經推選擔任該次區分所有權人會議召集人呢 ?
先來看看公寓大廈管理條例第25條第3項、29條第4項：「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人」、「前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。」
再來看看法院怎麼說：「某甲自O年O月O日起已不具備主任委員資格，其召開系爭會議，均屬無召集權人召開區分所有權人會議，自不能為有效之決議，系爭會議所為系爭決議自屬無效。」
本案遇到2個社區常會遇到的錯誤。
1、主委不必然是區分所有權人會議之召集人。在公寓法第25、29條已說明，除非規約已明訂主委及區分所有權人會議之召集人，在任期內，所有具有區分所有權人身分的委員，都可以被推選為區權會召集人。
愛家社區楊主委日前收到市府公文，內容是住戶被檢舉在共同走廊堆放雜物，限期管委會依法先行制止，否則將開罰主委新台幣1000至5000元罰鍰，陳主委該如何處理呢?
先來看看公寓大廈管理條例第36條第5款規定：「管理委員會之職務如下：5、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。」
再來看看內政部怎麼說：「倘該公寓大廈業已成立管理委員會或推選管理負責人，如住戶涉及違反條例第16條第2項或第3項規定，若未經管理負責人或管理委員會制止之程序而報請地方主管機關處理時，地方主管機關宜函請應先履行制止程序，不得逕行代為制止。」
來來來!! 主委們別緊張，收到政府來函第一件要做的事，就是依照公文內容對違規住戶進行勸導，如果勸導仍不理會只好依條例54條規定以『書面』方式(建議存證信函)將政府來函影本寄送給違規住戶，並於存證信函內限期改善(改善期建議10-15日內)，可同時存證信函副本給機關，這樣就完成制止程序完全免責了。如果住戶於時效改善完畢，管委會將改善前後照片發文給主管機關結案即可。
各位主委們或許會暗罵政府很混，派人來看不就知道了，但依據中央對法令執行的解釋，有成立管委會的公寓大廈，的確要由管委會先行制止，地方主管機關不能代為制止。
金大樓(低層樓商辦)、銀大樓(高層樓住宅)是兩棟分屬同一基地的住商混合社區，已成立公寓大廈管理組織且報備有案。當輪到銀大樓住戶當主委時，突發奇想仗著銀大樓戶數是金大樓的3倍，不管金大樓是否意願意分家，強行召開區分所以權人會議完成議決通過分家，可以這樣嗎 ?
先來看看公寓大廈管理條例第26條規定：「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。」
再來看看內政部營建署怎麼說：「符合條例第26 條規定之公寓大廈，除經該幢或結合他幢內之辦公、商場部分之區分所有權人過半數書面同意外，尚須經「全體」區分所有權人會議決議或規約明定第26 條第1 項之各款事項後，始得由該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會。」、上開條文所稱「經其區分所有權人過半數書面同意」係指該幢或結合他幢內之辦公、商場部分區分所有權人過半數書面同意。
首先，同一宗基地想分別成立不同管理組織本不是一件簡單的工程，細節多牛毛；但管委會分家絕對不是多數說了算!!不管辦公區、商業區、住宅區，都必須先拿到各部區分所有權人過半書面同意。就本案來說，金大樓、銀大樓，都分別要有一半的區分所有權人書面同意分家，雙方才能坐下來好好就分家這件事繼續往下一步走，不是三經半夜悄悄開兩個區權會就可以把對方甩鍋出去喔 !!
法令及函釋摘錄：
施小姐因為個人原因辭去幸福社區的財委，但施小姐對外宣稱不放心把章交給主委恐怕管委會變成一人政府，因此去函管委會要求補選出新財委後再跟新任財委移交，這樣符合規定嗎?
先來看看公寓大廈管理條例第20條第1項、第49條怎麼規定：「管理負責人或管理委員會…並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。」、「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者」
從上面的條文可以很清楚知道，移交的對象是『管理委員會』。不是主委，當然也不是管理服務人員(總幹事)，拒絕移交可是有4到20萬的罰則唷!
也許各位會想問，如果管委會總辭要移交給誰?這時就應該儘速依條例第25條及施行細則第7條規定推選召集人召開區分所有權人會議，選任新的管理委員會。如果你推我讓一時半載選不出來，就以該召集人為管理負責人，移交給他就對啦!!
法令及函釋摘錄：
幸福社區原訂於2020年8月1日召開區分所有權人會議改選管理委員，因目前處於嚴重特殊傳染性肺炎(武漢肺炎)流行期間，政府呼籲國人減少大型群聚活動，又本屆委員皆已連任一次，且任期至2020年9月30日屆滿，全體委員任期可以直接延展一任嗎?
首先來看公寓大廈管理條例第25條第3項、29條第4項規定：「無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期1至2年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1年，連選得連任一次。」 、「前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。」
再看看內政部營建署109年3月4日函釋怎麼說：「有關臺北市政府來函所詢因疫情流行，區分所有權人均不願參加區分所有權人會議，致無法成會選任管理委員辦理業務交接，得否修正規約中有關管理委員選任方式1節，查本條例第29條第2項已明定主任委員、管理委員之選任應依規約或區分所有權人會議決議辦理。如有涉及規約或區分所有權人會議決議修正，仍應經區分所有權人會議獲致決議，始生效力。惟如公寓大廈因管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿解任，且未召開或延後召開區分所有權人會議，以致無法即時成立管理委員會接續之情形時，可依本條例第29條第6項規定，以本條例第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定住戶1人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止，其互推程序依本條例施行細則第7條規定辦理，以利公寓大廈維護管理與防疫工作之執行。」
最後來看法院怎麼說：「但公寓大廈未能順利召開區分所有權人會議選舉新任委員、主任委員之情形，實務上認解決之道係由區分所有權人選任管理負責人，或以互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人（臺灣高等法院暨所屬法院102年法律座談會民事類提案第15號研討結果參照），而非由任期屆滿之委員、主任委員續任」
公寓大廈管理條例於民國92年修正，其中第29條第3項主委、監委、財委連選得連任1次之規定，立法意旨為「防止把持操縱」。在這個不變的原則下，本案幸福社區依法不得未經選任直接續任。但區分所有權人會議因疫情無法召開，於「任期屆滿解任」後，社區即成為「無管理委員會」狀態。為避免社區空轉，可依同條例29條第6項規定互推區分所有權人一人為召集人，任期1年，在成立新管理委員會前，該召集人即管理負責人。
王小明是幸福華夏社區的新住戶，有一天他問隔壁陳媽媽，社區是否有建商提列的公共基金?陳媽媽反問王小明那是什麼?再問了原始住戶劉主委也說沒聽過有這比款項，到底如何判斷自己住的社區是否有提撥公寓大廈公共基金呢?
先來看看公寓大廈管理條例第18條第1項第1款怎麼說：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。」
再來看看同條第2項怎麼說：「依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。」
我們先來了解一下，哪些建築物需要設置公寓大廈公共基金，答案是，具有「得區分為數部分之建築物及其基地」也就是「區分所有建物」，是不是聽的有點霧煞煞，簡單來說，泛指所有集合式住宅在公寓大廈管理條例實施之後，起造人都需要按工程造價一定比例提列公共基金。
既然起造人於民國84年6月28日公寓大廈管理條例實施之後就應該提列公共基金，為什麼很多社區還是領不到呢?答案是，可能被起造人領走了。因為當年條例的設計是只要成立管理委員會或選任管理負責人就可以辦理移交。
王小明是幸福華夏社區的新住戶，有一天他問隔壁陳媽媽，社區是否有建商提列的公共基金?陳媽媽反問王小明那是什麼?再問了原始住戶劉主委也說沒聽過有這比款項，到底如何判斷自己住的社區是否有提撥公寓大廈公共基金呢?
先來看看公寓大廈管理條例第18條第1項第1款怎麼說：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。」
再來看看同條第2項怎麼說：「依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。」
我們先來了解一下，哪些建築物需要設置公寓大廈公共基金，答案是，具有「得區分為數部分之建築物及其基地」也就是「區分所有建物」，是不是聽的有點霧煞煞，簡單來說，泛指所有集合式住宅在公寓大廈管理條例實施之後，起造人都需要按工程造價一定比例提列公共基金。
既然起造人於民國84年6月28日公寓大廈管理條例實施之後就應該提列公共基金，為什麼很多社區還是領不到呢?答案是，可能被起造人領走了。因為當年條例的設計是只要成立管理委員會或選任管理負責人就可以辦理移交。
頂好社區是一棟住商混合大樓，最近遷入一家大型運動中心，管理委員會擔心日後運動中心會員眾多，進出複雜且易造成社區設備損壞無從求償，擬召開臨時區分所有權人會議調漲非住宅區管理費並納入規約，主委靈機一動說「商場面積這麼大，表決不一定會過，不如類推適用民法第52條第4項規定，要求商場所有權人不得加入表決，亦不得代理他人行使表決權。」是否可行呢 ?
先來看看公寓大廈管理條例第1條第2項怎麼規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定。」
再來看看民法第52條第4項怎麼規定：「社員對於總會決議事項，因自身利害關係而有損害社團利益之虞時，該社員不得加入表決，亦不得代理他人行使表決權。」
再來看看法院怎麼表示：「按為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制訂本條例，公寓大廈管理條例第1條第1項定有明文，是該條例制訂之目的，係為規範區分所有建築物之相關權利義務及區分所有權人之共同利益而設。又所謂區分所有權人會議，係指區分所有權人為共同事務及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，此觀公寓大廈管理條例第3條第7款規定即明，可知公寓大廈區分所有權人會議係全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人權利義務相關事項所召開，決議事項本質上即與各區分所有權人有相當之利害關係，此由民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算」，亦即共有物之管理方式須由共有人以多數決為之，並無排除與自身有利害關係之共有人參與表決之規定，即可窺見，而為避免同一人有多數區分所有權而得以掌控區分所有權人會議，公寓大廈管理條例第27條第2項乃就區分所有權人出席人數及表決權之計算設有限制，此與民法第52條第4項規定「社員對於總會決議事項，因自身利害關係而有損害社團利益之虞時，該社員不得加入表決，亦不得代理他人行使表決權」之情形不同，蓋民法第52條第4項有關社員表決權行使迴避之規定，係為避免社員因自身利害與社團利益相背，杜絕該社團總會為少數人所操縱，並防止有利害關係而無表決權之社員與其他社員勾串，以代理人名義行使表決權，乃明文禁止該社員加入表決，且不得代理他人行使表決權，要與公寓大廈區分所有權人會議之性質迥然不同，自無類推適用之餘地」
回到本案，依高等法院的判決內容，頂好社區分所有權人會議討論調漲非住宅區管理費的議案是不可以排除商業區所有權人的表決權，全體區分所有權人都可以餐與表決，否則就可能會被判決該議案無效唷!!
頂好社區是一棟住商混合大樓，最近遷入一家大型運動中心，管理委員會擔心日後運動中心會員眾多，進出複雜且易造成社區設備損壞無從求償，擬召開臨時區分所有權人會議調漲非住宅區管理費並納入規約，主委靈機一動說「商場面積這麼大，表決不一定會過，不如類推適用民法第52條第4項規定，要求商場所有權人不得加入表決，亦不得代理他人行使表決權。」是否可行呢 ?
先來看看公寓大廈管理條例第1條第2項怎麼規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定。」
再來看看民法第52條第4項怎麼規定：「社員對於總會決議事項，因自身利害關係而有損害社團利益之虞時，該社員不得加入表決，亦不得代理他人行使表決權。」
再來看看法院怎麼表示：「按為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制訂本條例，公寓大廈管理條例第1條第1項定有明文，是該條例制訂之目的，係為規範區分所有建築物之相關權利義務及區分所有權人之共同利益而設。又所謂區分所有權人會議，係指區分所有權人為共同事務及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，此觀公寓大廈管理條例第3條第7款規定即明，可知公寓大廈區分所有權人會議係全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人權利義務相關事項所召開，決議事項本質上即與各區分所有權人有相當之利害關係，此由民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算」，亦即共有物之管理方式須由共有人以多數決為之，並無排除與自身有利害關係之共有人參與表決之規定，即可窺見，而為避免同一人有多數區分所有權而得以掌控區分所有權人會議，公寓大廈管理條例第27條第2項乃就區分所有權人出席人數及表決權之計算設有限制，此與民法第52條第4項規定「社員對於總會決議事項，因自身利害關係而有損害社團利益之虞時，該社員不得加入表決，亦不得代理他人行使表決權」之情形不同，蓋民法第52條第4項有關社員表決權行使迴避之規定，係為避免社員因自身利害與社團利益相背，杜絕該社團總會為少數人所操縱，並防止有利害關係而無表決權之社員與其他社員勾串，以代理人名義行使表決權，乃明文禁止該社員加入表決，且不得代理他人行使表決權，要與公寓大廈區分所有權人會議之性質迥然不同，自無類推適用之餘地」
回到本案，依高等法院的判決內容，頂好社區分所有權人會議討論調漲非住宅區管理費的議案是不可以排除商業區所有權人的表決權，全體區分所有權人都可以餐與表決，否則就可能會被判決該議案無效唷!!
孫太太是頂好社區現任主委，遭區分所有權人1/3聯署請求召開臨時區分所有權人會議討論罷免主委一案，孫主委對外表示寧願受罰也不履行召集義務；又頂好社區規約明文規定「管理委員應具區分所有權人身分，主任委員為區分所有權人會議當然召集人」。王聰明靈機一動說，不如改由財委擔任召集人，是否可行呢?
先來看看公寓大廈管理條例第25條第3項前段怎麼說：「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人」
再來看看內政部營建署怎麼說：「然該主任委員經區分所有權人依條例第25條第2項第2款規定請求召開區分所有權人會議拒不開會時，除由直轄市、縣(市)主管機關依條例第47條第1款規定處罰外，管理委員會之管理委員如具有區分所有權人身分，自得依上開條例第25條第3項前段規定擔任召集人召開區分所有權人會議」
回到本案，王聰明的想法是正確的。規約雖然明文規定「主任委員」為區分所有權人會議當然召集人，但孫主委拒絕召集會議除可向主管機關檢舉處罰外，也可以由其他具區分所有權人身分的委員擔任召集人，召開臨時區分所有權人會議。
法令及函釋摘錄：
孫太太是頂好社區現任主委，遭區分所有權人1/3聯署請求召開臨時區分所有權人會議討論罷免主委一案，孫主委對外表示寧願受罰也不履行召集義務；又頂好社區規約明文規定「管理委員應具區分所有權人身分，主任委員為區分所有權人會議當然召集人」。王聰明靈機一動說，不如改由財委擔任召集人，是否可行呢?
先來看看公寓大廈管理條例第25條第3項前段怎麼說：「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人」
再來看看內政部營建署怎麼說：「然該主任委員經區分所有權人依條例第25條第2項第2款規定請求召開區分所有權人會議拒不開會時，除由直轄市、縣(市)主管機關依條例第47條第1款規定處罰外，管理委員會之管理委員如具有區分所有權人身分，自得依上開條例第25條第3項前段規定擔任召集人召開區分所有權人會議」
回到本案，王聰明的想法是正確的。規約雖然明文規定「主任委員」為區分所有權人會議當然召集人，但孫主委拒絕召集會議除可向主管機關檢舉處罰外，也可以由其他具區分所有權人身分的委員擔任召集人，召開臨時區分所有權人會議。
法令及函釋摘錄：
幸福社區管委會因電梯事故被起訴，管委會成員士氣低落提出總辭，但區分所有權人會議開了3次，出席人數仍然不足1/5無法成會。眼看社區事務就要停擺了，召集人王聰明自告奮勇願意以召集人名義為社區管理負責人，代為管理社區事務及承受訴訟至新的管委會選出，是否可行呢?
先來看看公寓大廈管理條例第25條第3項怎麼說：「無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人」
再來看看內政部營建署怎麼說：「管理委員會任期屆滿未改選，應依本條例規定選任管理負責人，如未選任管理負責人時，則應以區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。」
最後看看法院怎麼表示：「惟公寓大廈已成立管委會，而委員任期屆滿且未改選時，應如何解決其改選前之管理問題，法無明文。依主管機關內政部營建署之函釋，應由區分所有權人依本條例規定選任管理負責人，如未選任管理負責人時，則應依上開規定，以區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。系爭函填補公寓條例法規上漏洞，解決公寓大廈管理之空窗期問題，合乎法目的性解釋，並無不法，法院應予尊重。」
回到本案， 法院認可內政部營建署的說法，對於任期屆滿無法順利召開區分所有權人會議，在選出新的管理委員會成員及主任委員之前，可依公寓大廈管理條例第25條規定推選召集人，管理社區事務，並為管理負責人承受訴訟。
