規約真的很重要

不知道大家有沒有一個疑問，我家的外牆漏水了、磁磚鬆脫了，究竟是誰要來維修?是管委會還是自己，其實這個問題要分成兩個層面討論，一、外牆所有權是誰的?二、住戶規約是怎麼規定的?奇怪，怎麼會扯到規約呢，是的沒錯，身處在集合住宅中，生活大小事都跟住戶規約有關。

一、首先，依公寓大廈管理條例第56條第3項第1款規定：「獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。」建築設計施工編第1條第22款規定：「外牆：建築物外圍之牆壁。」據此，建築物緊鄰住家的外牆其實是專有的，但近年來有些摩登的建築物在外觀上會有一些隔柵、造型或是玻璃帷幕的設計，不屬上述可以登記的範圍，這些造型屬於共用部分，其管理、維護、修繕，自然就是管委會的責任了。

二、既然緊臨住家的外牆是專有的，為何有些社區會規定住戶不能任意變更外牆的顏色，裝設冷氣、鐵鋁窗或是設置廣告物呢，這是因為公寓大廈管理條例第8條的規定，授予區分所有權人會議有將外牆專有共有化的權力，但是將外牆共有化有一個但書，就是一定要把合法會議決議內容送到主管機關報備才有效力，一但完成報備，主管機關對於違反規定擅自變更外牆形式的住戶就可以連續處罰到改善完畢為止。

所以呢，公寓大廈自宅外牆漏水、磁磚脫落，除非規約有特別規定外牆的修繕統一由管委會維護，是要自行維修修繕的，否則磁磚如果砸傷人或物，恐怕會有民、刑事的責任唷。

法令及函釋摘錄：

公寓大廈管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」

公寓大廈管理條例第56條第3項第1款規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。」

內政部91.3.22台內營字第0910082290號函

內政部營建署97.02.22營署建管字第0970008838號函

內政部營建署100.5.18營署建管字第1000029113號函