規約真的很重要

通常公司商號進入一個新的地點準備開幕時，多少會先拜訪一下左鄰右舍、上下樓層，打聲招呼說我要在這邊開業了，準備安裝廣告招牌等等，一般住戶也多能理解樓下做生意需要掛招牌，但事實上，你更需要的是先細讀所在社區的住戶規約。

首先，我們前面已經介紹過了，緊鄰住家的外牆面，依公寓大廈管理條例第56條第3項第1款規定應屬所有權人專有，那為何還要特別去看規約呢?那是因為公寓大廈管理條例第8條第1項授予區分所有權人會議可以將外牆共有化，所以，當社區住戶規約有明文規定”外牆設置廣告物須經過區分所有權人會議決議”，或”本社區外牆不得設置廣告物”，同時該規約有送主管機關完成報備，該規約規定內容即有效力。店家在申請廣告物的時候就要同時取得廣告物「坐落位置處」各屋主的同意及符合「住戶規約」規定。

另外，反過來今天如果管委會透過區分所有權人會議決議在大樓外牆或頂樓平台設置廣告物以增加管理費收入，雖然用意良善，但依公寓大廈管理條例第33條第2款規定，要另外得到頂樓或廣告物所坐落樓層的所有權人同意，才能設置。以保護各該利害關係樓層之區分所有權人，避免其他樓層事不關己之區分所有權人以多數決之方式強行通過在公寓大廈之外牆面、樓頂平臺設置廣告物，侵害其權益。

不只是有廣告物喔，無線電台基地台等類似強波發射設備也一樣比照上面的規定唷。

法令及函釋摘錄：

公寓大廈管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」

公寓大廈管理條例第33條第2款規定：「公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」

公寓大廈管理條例第56條第3項第1款規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。」

最高法院95年05月04日95年度台上字第898號民事裁定

內政部營建署105.12.16營署建管字第01050075544號