規約真的很重要

常有人問，我住的社區管委會沒向主管機關「登記」，這樣算合法的管委會嗎?當您有這種疑問的同時，看完這篇或許能修正對於「合法」管委會的認知。

首先，管理委員會是否合法成立，來自於成立當時是否依公寓大廈管理條例規定的程序召集區分所有權人會議，並不是非得向縣市政府申請報備才是合法的管理委員會。

再者，社區每年向主管機關申請變更委員改選，其實是一個「備查」行為，臺北高等行政法院這麼說: 「…依『公寓大廈管理組織申請報備處理原則』之規定向受理報備機關報備，係使地方主管機關知悉俾便管理之行政管理措施，與管理委員會是否合法成立無涉，亦即不論受理報備機關是否同意備查，對該申請報備之管理委員會成立與否，均不生任何法律效果。…是受理報備機關於審查文件齊全後，發給同意報備書，性質上僅為行政機關辦理公寓大廈行政管理措施所為之通知，其性質與所陳報事項本身之效力無關，故備查函之性質不生權利與（或）義務之發生、變更、消滅或確認之法效果，尚非行政處分。」

所以呢，社區管委會不管有沒有向主管機關報備也好、登記也好、備查也好，其實都不是社區是否合法的唯一要件，只要管理組織成立時當時區分所有權人會議決議或規約之規定，都有依公寓大廈管理條例規定程序召集或訂定，就合於法令。相對的，就算經主管機關備查的管理組織、規約、區分所有權人會議紀錄，如果產生過程發生程序瑕疵時，都可透過民事訴訟程序確認其效力。

法令及函釋摘錄：

公寓大廈管理條例第30條規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」

公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」

公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項、第2項規定：「本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較多者任之；人數相同時，以區分所有權比例合計較多者任之。新被推選人與原被推選人不為同一人時，公告日數應自新被推選人被推選之次日起算。」

內政部90.2.12台90內營字第9082444號函

內政部營建署98.12.4營署建管字第0980080035號函

臺北高等行政法院98年度訴字第987號裁定