規約真的很重要

老郭住在一棟屋齡30年的舊大樓，最近發現浴室天花板內的管線在漏水，於是拜訪了樓上的住戶，經過水電人員確認是因為管線年久失修，該由誰來負擔修繕費用呢 ?

先來看看內政部營建署怎麼說：「住戶馬桶之排管介於其直下層天花板內，應視為公寓大廈管理條例第12條所稱『其內』之管線…」

再來看看公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」

通常，樓下住戶發現天花板滲水會直覺認為是樓上住戶使用的管線出了問題，應該由樓上住戶負責修復；但公寓大廈管理條例提倡上下樓層「共同樓板」、「共同壁」的概念，因為管線通常是設在樓板(樓上的地板 = 樓下的天花板)或分戶牆內，即使新的建築工法採用「倒吊管」設計，管線依然會經過雙方共用的樓板，所以在無法歸責肇因為何所致的情況下，修繕費用是『共同負擔』。

但如果漏水原因可以歸責於樓上住戶，例如樓上住戶裝修時曾經變更(增加)廁所、廚房位置，更改管線及增加載重等等事由，修繕費用就應該由樓上住戶負擔。

法令及函釋摘錄：

公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」

內政部營建署87 .4.1(87)營署建字第05057號函